DNU Alquileres: Entendé los Cambios y Tus Derechos como Inquilino

El mercado de alquileres en Argentina ha atravesado importantes cambios en los últimos tiempos. La derogación de la Ley 27.551, conocida como la Ley de Alquileres, a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), reconfiguró las reglas de juego. Si sos inquilino o estás por buscar un departamento para alquilar, es fundamental que entiendas el nuevo escenario para tomar decisiones informadas.

En Mob.ar, queremos que tengas toda la información clara para que tu experiencia de alquiler sea lo más transparente y segura posible. Vamos a desglosar los aspectos más importantes del DNU en relación a los alquileres y cómo impactan en tus derechos y las obligaciones del propietario.

¿Qué Cambió con el DNU en Materia de Alquileres?

La principal modificación que introdujo el DNU es la derogación de la Ley 27.551. Esto significa que ya no rigen las disposiciones de esa ley que establecían plazos mínimos, índices de actualización específicos (como el ICL) y otras regulaciones que limitaban la autonomía de las partes. El marco actual se basa en la libre negociación entre propietario e inquilino.

Esto implica que:

Plazo de los contratos: Si bien el Código Civil y Comercial de la Nación establece un plazo mínimo legal de 2 años para contratos de vivienda, las partes pueden pactar un plazo diferente si así lo desean, siempre y cuando no sea inferior al mínimo legal de 2 años para vivienda. En la práctica, lo más común sigue siendo el contrato a 2 años.

Moneda y ajuste: Ahora, las partes pueden acordar la moneda en la que se pagará el alquiler (pesos, dólares u otra) y el mecanismo de actualización que prefieran. Si bien la libre negociación es la regla, en la mayoría de los contratos en pesos se utiliza el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como referencia para los ajustes periódicos, dada su transparencia y actualización oficial. Es crucial que el mecanismo de ajuste quede explícitamente detallado en el contrato.

Forma de pago: Podés acordar con el propietario la periodicidad y forma de pago del alquiler.

Tus Derechos como Inquilino en el Marco Actual

A pesar de la libre negociación, como inquilino seguís teniendo derechos fundamentales que deben ser respetados. Conocerlos te empodera a la hora de firmar un contrato y durante toda la relación contractual:

Derecho a un contrato escrito: Todo contrato de alquiler debe ser por escrito, detallando claramente todas las condiciones pactadas: monto del alquiler, plazo, mecanismo de ajuste, depósito de garantía, estado del inmueble, etc.

Derecho a negociar: Tenés la libertad de negociar las condiciones del contrato con el propietario antes de firmar. No dudes en preguntar y aclarar cualquier punto que no entiendas.

Uso y goce pacífico: El propietario debe garantizarte el uso y goce pacífico del inmueble durante todo el plazo del contrato.

Reparaciones: El propietario es responsable de las reparaciones estructurales o de deterioro por el paso del tiempo que hagan al inmueble inhabitable o impidan su uso normal. Vos, como inquilino, sos responsable por los deterioros menores causados por tu uso o por el de las personas que vivan con vos.

Rescisión anticipada alquiler: Tenés derecho a rescindir el contrato de forma anticipada. Si han transcurrido al menos seis meses de contrato, debés notificar al propietario con al menos un mes de anticipación. Si la notificación se da con tres meses o más de antelación, no corresponde abonar indemnización. En caso contrario, podrías tener que pagar una penalidad equivalente a un mes y medio de alquiler si la rescisión es dentro del primer año, o un mes de alquiler si es pasado el primer año. Siempre revisá lo pactado en tu contrato al respecto.

Obligaciones del Propietario: Lo que Debes Saber

Así como vos tenés derechos, el propietario también tiene obligaciones que cumplir. Estar al tanto de ellas te ayuda a asegurar una relación contractual equitativa:

Entregar el inmueble en buen estado: La propiedad debe ser entregada en condiciones adecuadas para el uso convenido, con sus instalaciones y servicios funcionando correctamente.

Mantener el inmueble: El propietario debe realizar las reparaciones necesarias para mantener la aptitud del inmueble, excepto las que correspondan al inquilino por el uso normal.

Pagar impuestos y tasas: Generalmente, los impuestos y tasas que gravan la propiedad (como el Impuesto Inmobiliario) son a cargo del propietario, salvo pacto en contrario sobre ABL o expensas ordinarias.

Recibir el pago del alquiler: El propietario está obligado a recibir el pago del alquiler en tiempo y forma, y a expedir el correspondiente recibo.

El Depósito de Garantía y la Rescisión Anticipada

Dos puntos que suelen generar dudas son el deposito alquiler y la rescision anticipada alquiler.

El deposito alquiler es una suma de dinero que se entrega al inicio del contrato para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, como el pago de alquileres, servicios y el buen estado del inmueble al finalizar el contrato. Con el DNU, ya no hay un límite legal específico para el monto del depósito, pero lo más común sigue siendo el equivalente a un mes de alquiler. Al finalizar el contrato, si no hay deudas ni daños en la propiedad, el depósito debe ser devuelto al inquilino, generalmente actualizado al valor del último mes de alquiler o según lo que se haya pactado.

En cuanto a la rescision anticipada alquiler, como mencionamos, es un derecho del inquilino. Es fundamental que la comunicación al propietario sea fehaciente (por ejemplo, por carta documento) y respetando los plazos establecidos. Siempre revisá tu contrato para entender las condiciones específicas y las posibles indemnizaciones que puedan aplicarse.

En Mob.ar, te recomendamos siempre leer con atención cada cláusula del contrato antes de firmar. No dudes en buscar asesoramiento si tenés dudas. Un contrato claro y bien negociado es la base de una relación de alquiler exitosa. Podés encontrar una amplia variedad de departamentos en alquiler en nuestra plataforma, con la tranquilidad de estar informado sobre el marco legal actual.