Cláusulas clave en tu contrato de alquiler para proteger tu propiedad

Como propietario, poner tu departamento en alquiler es una excelente oportunidad de inversión. Sin embargo, para asegurar que esta experiencia sea exitosa y sin sobresaltos, es fundamental contar con un contrato de alquiler sólido y bien redactado. Un contrato es tu principal herramienta de protección, y saber qué cláusulas conviene incluir puede marcar la diferencia entre una gestión tranquila y posibles dolores de cabeza.

En Mob.ar, entendemos que tu objetivo es alquilar bien, cobrar a tiempo y mantener tu propiedad en óptimas condiciones. Por eso, te preparamos esta guía con las cláusulas clave en un contrato de alquiler que todo propietario debería considerar para maximizar su seguridad.

Cláusulas Fundamentales para un Contrato Seguro

Antes de adentrarnos en las cláusulas para proteger al propietario, es importante repasar los elementos básicos que no pueden faltar en ningún contrato de alquiler:

Identificación de las partes y el inmueble: Tus datos como propietario, los del inquilino y los de los garantes deben ser claros y completos. También, una descripción precisa de la propiedad (dirección, tipo de unidad, etc.).

Objeto del contrato: Especificar si el alquiler es para vivienda o uso comercial. En este artículo, nos centramos en alquileres de vivienda.

Plazo del contrato: Desde el DNU 70/2023 no hay un plazo mínimo legal: el plazo lo acuerdan las partes. Si el contrato no fija uno, para vivienda es de 2 años. Por eso conviene que el plazo quede explícito.

Precio del alquiler y forma de pago: El monto mensual, la moneda y los medios de pago deben ser detallados. Es crucial establecer la fecha de vencimiento y las consecuencias por el atraso.

Mecanismo de actualización: El índice y la frecuencia del ajuste se pactan libremente; lo más usado hoy es el IPC del INDEC. La cláusula tiene que decir qué índice se usa, cada cuánto se aplica y cómo se calcula.

Cláusulas para Proteger tu Propiedad y su Mantenimiento

Tu departamento es un activo valioso y su conservación es primordial. Estas son las cláusulas para proteger al propietario en relación con el uso y mantenimiento del inmueble:

Destino y uso del inmueble: Clarificá que la propiedad se alquila exclusivamente para vivienda y prohibí cualquier otro uso (comercial, profesional, etc.) sin tu consentimiento expreso. También es importante prohibir actividades ilícitas o ruidosas que puedan perturbar a los vecinos.

Mantenimiento y conservación: Establecé claramente las responsabilidades. Generalmente, el inquilino es responsable del mantenimiento y las reparaciones menores (rotura de vidrios, destapaciones, etc.), así como de los daños causados por su uso indebido. Vos, como propietario, te encargás de las reparaciones estructurales o de deterioro por el paso del tiempo. Es vital que el inquilino se comprometa a notificar cualquier daño o desperfecto mayor de inmediato.

Modificaciones y mejoras: Prohibí expresamente que el inquilino realice modificaciones o mejoras en la propiedad sin tu autorización escrita. En caso de que se aprueben, dejá claro si quedarán en beneficio de la propiedad sin compensación o si deberán ser retiradas al finalizar el contrato.

Seguros: Podés exigir al inquilino la contratación de un seguro de incendio y/o de responsabilidad civil contra terceros, que cubra posibles daños a la propiedad o a vecinos. Esto te brinda una capa adicional de seguridad.

Inspecciones periódicas: Incluí la posibilidad de realizar inspecciones en la propiedad con previo aviso al inquilino (por ejemplo, con 72 horas de anticipación) para verificar su estado de conservación. Esto es fundamental para prevenir problemas mayores.

Cláusulas para Asegurar el Cumplimiento Económico

Una de las mayores preocupaciones de los propietarios es el cobro a término y el cumplimiento de las obligaciones económicas. Aquí tenés qué cláusulas poner en un contrato de alquiler para blindar este aspecto:

Mora en el pago: Detallá las consecuencias del atraso en el pago del alquiler. Establecé un interés punitorio diario por cada día de mora, lo cual incentiva el pago en tiempo y forma.

Expensas y servicios: Especificá qué gastos corren por cuenta del inquilino (generalmente expensas ordinarias, servicios como luz, gas, agua, internet) y cuáles por tu cuenta (expensas extraordinarias, impuestos como ABL o Rentas, aunque esto último puede variar y debe quedar muy claro).

Impuestos y tasas: Definí claramente la responsabilidad sobre impuestos y tasas municipales (ABL, Rentas, etc.). Es común que el ABL sea abonado por el propietario, pero se puede pactar que el inquilino lo abone. Lo importante es que quede por escrito.

Garantías: El contrato debe detallar el tipo de garantía que presenta el inquilino (fianza personal, seguro de caución, garantía propietaria) y las condiciones de su ejecución en caso de incumplimiento. También, la cláusula del depósito en garantía: su monto, que hoy se pacta libremente, y las condiciones para su devolución al finalizar el contrato.

Resolución anticipada y penalidades: El Código Civil y Comercial (artículo 1221) permite al inquilino rescindir en cualquier momento, pagando como indemnización el 10% del alquiler que falta desde la notificación hasta la fecha de fin pactada. Conviene que el contrato explique cómo se notifica la rescisión. También es importante detallar las condiciones para la restitución de la propiedad al finalizar el contrato, incluyendo el estado en que debe ser entregada y la desocupación.

Otras Cláusulas Importantes a Considerar

Además de las anteriores, hay otras disposiciones que aportan seguridad y claridad:

Domicilios especiales: Fijá un domicilio electrónico y físico para todas las notificaciones legales. Esto agiliza cualquier comunicación necesaria.

Resolución de conflictos: Acordá la jurisdicción (generalmente los tribunales de la Ciudad de Buenos Aires o de la provincia donde se ubica el inmueble) para la resolución de cualquier disputa.

Prohibición de sublocación o cesión: Es fundamental que el inquilino no pueda subalquilar o ceder el contrato a un tercero sin tu consentimiento expreso y por escrito.

Inventario detallado: Adjuntá al contrato un inventario minucioso de todo lo que se entrega con la propiedad (artefactos, muebles, estado de paredes, pisos, etc.) y fotos. Esto evitará discusiones al momento de la devolución.

Un contrato de alquiler bien pensado y completo es tu mejor respaldo como propietario. Te permite anticiparte a posibles problemas y establecer reglas claras desde el inicio. Si bien esta guía te brinda una base sólida sobre qué cláusulas poner en un contrato de alquiler, siempre es recomendable buscar asesoramiento legal para adaptar el documento a tus necesidades específicas y a la legislación vigente. En Mob.ar, buscamos darte las herramientas para una gestión inmobiliaria exitosa y segura.