Compará la rentabilidad de tus alquileres

La rentabilidad bruta anual es el alquiler de un año dividido por el valor de la propiedad, expresado en porcentaje. Por ejemplo, una propiedad de US$ 100.000 que se alquila en US$ 500 por mes (US$ 6.000 al año) rinde un 6 % bruto anual. La rentabilidad neta descuenta de ese ingreso los costos reales de poner y mantener la propiedad en alquiler. Esta calculadora hace las dos cuentas por vos y las proyecta durante todo el contrato.

La rentabilidad bruta sólo mira el alquiler contra el valor de la propiedad. La neta descuenta los costos: el costo de alquilarla (comisión inmobiliaria, Mob o alquiler directo), la administración de un tercero, el mantenimiento anual, las expensas extraordinarias y la vacancia (los días que la propiedad queda sin alquilar). En Argentina la rentabilidad neta suele ser entre un 30 % y un 40 % más baja que la bruta, así que refleja mucho mejor lo que realmente te queda en el bolsillo.

Como referencia, en Argentina una rentabilidad bruta anual en dólares por debajo del 4 % se considera baja, entre 5 % y 6 % es buena y por encima del 7 % es muy alta (aunque suele implicar más riesgo o menor calidad de zona). En 2026 la rentabilidad bruta promedio de un departamento en CABA se ubicó alrededor del 5 %-6 %, el nivel más alto en más de una década. De todos modos, cada propiedad se analiza por separado: usá la calculadora para ver el número real de la tuya en vez de guiarte por un promedio.

Depende del barrio, la superficie y el estado del inmueble. En 2026 un departamento en CABA rinde en promedio entre 4,5 % y 6 % bruto anual en dólares, y la rentabilidad neta suele quedar entre 3 % y 3,5 %. Barrios premium como Palermo, Recoleta o Belgrano tienden a rendir menos (los precios de venta son más altos), mientras que barrios más accesibles suelen mostrar rendimientos por encima de la media. Cargá tu propiedad para calcular el rendimiento exacto según tu caso.

Depende de tu horizonte de inversión, tu tolerancia al riesgo y las alternativas financieras disponibles. Antes de invertir en un departamento para alquilar conviene mirar la rentabilidad neta real, no sólo la bruta. La calculadora te ayuda de dos maneras: proyecta el flujo de caja y la rentabilidad neta de la propiedad durante todo el contrato, y la compara contra el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE.UU. (la tasa "libre de riesgo") para el mismo plazo. Así ves si el alquiler rinde por encima o por debajo de una inversión financiera de bajo riesgo. No es asesoramiento financiero: es una herramienta para comparar escenarios.

Para pasar de bruta a neta conviene restar: el costo de conseguir al inquilino (comisión inmobiliaria, Mob o alquiler directo), la administración si delegás la gestión, el mantenimiento y las reparaciones anuales, las expensas extraordinarias que paga el propietario, la vacancia entre contratos y los impuestos aplicables (por ejemplo Ingresos Brutos y el impuesto a las Ganancias según tu situación). La calculadora te deja cargar estos costos para que la rentabilidad neta refleje tu caso real.

Para los contratos en pesos ajustados por IPC, el comparador usa el IPC mensual oficial del INDEC ya publicado para los meses cerrados y proyecta los meses futuros con un IPC mensual editable. Podés ajustar mes a mes o cargar una inflación anual estimada por año. Así el flujo de caja acompaña la inflación real de tu contrato.

El comparador sugiere el tipo de cambio dólar/peso de referencia del sistema, que se actualiza a diario. Podés editarlo para modelar el escenario que prefieras. El tipo de cambio se usa para convertir alquileres en pesos a dólares equivalentes y poder comparar propiedades en distintas monedas.

Sí. Podés cargar propiedades con alquiler en pesos (ajustado por IPC) y en dólares, y verlas juntas. El comparador ofrece una vista en "USD equivalente" que convierte todo a dólares usando el tipo de cambio para que la comparación sea justa.

Es un benchmark: compara la rentabilidad de tu alquiler contra el rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos (la tasa "libre de riesgo") para el mismo plazo del contrato. Te ayuda a ver si el alquiler rinde por encima o por debajo de una inversión financiera de bajo riesgo. Los datos de la curva se traen de la fuente oficial del Tesoro.

Sí. Pegando el link de un aviso de Zonaprop traemos automáticamente el título, el precio y la foto principal para que no tengas que cargarlos a mano. Después podés editar todos los datos.

La calculadora es gratis y podés usarla sin registrarte. Si iniciás sesión, tus propiedades y escenarios quedan guardados en tu cuenta para retomarlos desde cualquier dispositivo; si no, se guardan en tu navegador. En ambos casos, calcular y comparar la rentabilidad no tiene costo.

No. El comparador es una herramienta informativa y estimativa. La rentabilidad real puede variar según la inflación, el tipo de cambio, la vacancia, los impuestos, el mantenimiento y otros costos. Antes de tomar una decisión de inversión, consultá con un profesional.