¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

La rentabilidad bruta anual es el alquiler de un año dividido por el valor de la propiedad, expresado en porcentaje. Por ejemplo, una propiedad de US$ 100.000 que se alquila en US$ 500 por mes (US$ 6.000 al año) rinde un 6 % bruto anual. La rentabilidad neta descuenta de ese ingreso los costos reales de poner y mantener la propiedad en alquiler. Esta calculadora hace las dos cuentas por vos y las proyecta durante todo el contrato.

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?

La rentabilidad bruta sólo mira el alquiler contra el valor de la propiedad. La neta descuenta los costos: el costo de alquilarla (comisión inmobiliaria, Mob o alquiler directo), la administración de un tercero, el mantenimiento anual, las expensas extraordinarias y la vacancia (los días que la propiedad queda sin alquilar). En Argentina la rentabilidad neta suele ser entre un 30 % y un 40 % más baja que la bruta, así que refleja mucho mejor lo que realmente te queda en el bolsillo.

¿Qué es una buena rentabilidad de alquiler en Argentina?

Como referencia, en Argentina una rentabilidad bruta anual en dólares por debajo del 4 % se considera baja, entre 5 % y 6 % es buena y por encima del 7 % es muy alta (aunque suele implicar más riesgo o menor calidad de zona). En 2026 la rentabilidad bruta promedio de un departamento en CABA se ubicó alrededor del 5 %-6 %, el nivel más alto en más de una década. De todos modos, cada propiedad se analiza por separado: usá la calculadora para ver el número real de la tuya en vez de guiarte por un promedio.

¿Cuánto rinde alquilar un departamento en Buenos Aires (CABA)?

Depende del barrio, la superficie y el estado del inmueble. En 2026 un departamento en CABA rinde en promedio entre 4,5 % y 6 % bruto anual en dólares, y la rentabilidad neta suele quedar entre 3 % y 3,5 %. Barrios premium como Palermo, Recoleta o Belgrano tienden a rendir menos (los precios de venta son más altos), mientras que barrios más accesibles suelen mostrar rendimientos por encima de la media. Cargá tu propiedad para calcular el rendimiento exacto según tu caso.

¿Conviene comprar un departamento para alquilar en 2026?

Depende de tu horizonte de inversión, tu tolerancia al riesgo y las alternativas financieras disponibles. Antes de invertir en un departamento para alquilar conviene mirar la rentabilidad neta real, no sólo la bruta. La calculadora te ayuda de dos maneras: proyecta el flujo de caja y la rentabilidad neta de la propiedad durante todo el contrato, y la compara contra el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE.UU. (la tasa "libre de riesgo") para el mismo plazo. Así ves si el alquiler rinde por encima o por debajo de una inversión financiera de bajo riesgo. No es asesoramiento financiero: es una herramienta para comparar escenarios.

¿Qué gastos e impuestos hay que restar para calcular la rentabilidad neta?

Para pasar de bruta a neta conviene restar: el costo de conseguir al inquilino (comisión inmobiliaria, Mob o alquiler directo), la administración si delegás la gestión, el mantenimiento y las reparaciones anuales, las expensas extraordinarias que paga el propietario, la vacancia entre contratos y los impuestos aplicables (por ejemplo Ingresos Brutos y el impuesto a las Ganancias según tu situación). La calculadora te deja cargar estos costos para que la rentabilidad neta refleje tu caso real.

¿Cómo proyecta la inflación (IPC) el comparador?

Para los contratos en pesos ajustados por IPC, el comparador usa el IPC mensual oficial del INDEC ya publicado para los meses cerrados y proyecta los meses futuros con un IPC mensual editable. Podés ajustar mes a mes o cargar una inflación anual estimada por año. Así el flujo de caja acompaña la inflación real de tu contrato.

¿De dónde sale el tipo de cambio que usa?

El comparador sugiere el tipo de cambio dólar/peso de referencia del sistema, que se actualiza a diario. Podés editarlo para modelar el escenario que prefieras. El tipo de cambio se usa para convertir alquileres en pesos a dólares equivalentes y poder comparar propiedades en distintas monedas.

¿Puedo comparar propiedades en pesos y en dólares al mismo tiempo?

Sí. Podés cargar propiedades con alquiler en pesos (ajustado por IPC) y en dólares, y verlas juntas. El comparador ofrece una vista en "USD equivalente" que convierte todo a dólares usando el tipo de cambio para que la comparación sea justa.

¿Qué es la comparación contra bonos del Tesoro de EE.UU.?

Es un benchmark: compara la rentabilidad de tu alquiler contra el rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos (la tasa "libre de riesgo") para el mismo plazo del contrato. Te ayuda a ver si el alquiler rinde por encima o por debajo de una inversión financiera de bajo riesgo. Los datos de la curva se traen de la fuente oficial del Tesoro.

¿Puedo importar una propiedad desde Zonaprop?

Sí. Pegando el link de un aviso de Zonaprop traemos automáticamente el título, el precio y la foto principal para que no tengas que cargarlos a mano. Después podés editar todos los datos.

¿La calculadora de rentabilidad es gratis y necesito registrarme?

La calculadora es gratis y podés usarla sin registrarte. Si iniciás sesión, tus propiedades y escenarios quedan guardados en tu cuenta para retomarlos desde cualquier dispositivo; si no, se guardan en tu navegador. En ambos casos, calcular y comparar la rentabilidad no tiene costo.

¿Los resultados son asesoramiento financiero?

No. El comparador es una herramienta informativa y estimativa. La rentabilidad real puede variar según la inflación, el tipo de cambio, la vacancia, los impuestos, el mantenimiento y otros costos. Antes de tomar una decisión de inversión, consultá con un profesional.

Comparador de rentabilidad

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Agregá propiedades o escenarios y compará flujo de caja, ingreso total y rentabilidad proyectada.

Datos de la propiedad

Importar desde Zonaprop

Pegá el link de un aviso de venta y traemos el valor de la propiedad, el título y la foto principal. Si pegás uno de alquiler, importamos el monto del alquiler. Después podés editar todo.

O cargá datos manualmente

Nombre de la propiedad o escenario

Foto de la propiedad (opcional)

¿Cómo querés calcular?

Valor de la propiedad (USD)

Rentabilidad anual esperada en USD (%)

Moneda del alquiler

Inicio del contrato

Duración del contrato

Cálculo rentabilidad neta (opcional)

Estimá los costos reales de poner la propiedad en alquiler para calcular la rentabilidad neta. Todos los campos son opcionales: si los dejás en cero, la rentabilidad neta coincide con la bruta.

Costo de alquilarlo

La administra un 3ro

Mantenimiento anual estimado (USD)

Aproximado de lo que gastás por año en mantener la propiedad.

Expensas extraordinarias anuales (USD)

Aproximado de gastos extraordinarios por cada año del contrato.

Tiempo estimado para alquilar (días)

Días vacíos hasta alquilar (vacancia).

Convertí el cálculo en ingresos reales

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Preguntas frecuentes

Rentabilidad de un alquiler: dudas frecuentes

Los valores mostrados son estimativos y de carácter informativo. Esta herramienta es solo un análisis y no constituye asesoramiento financiero ni una recomendación de inversión. La rentabilidad real puede variar según inflación, tipo de cambio, vacancia, impuestos, mantenimiento y otros costos. Antes de tomar decisiones, consultá con un profesional.