Desalojo por falta de pago: qué hacer si un inquilino no paga el alquiler

Que un inquilino deje de pagar es uno de los principales riesgos que enfrenta un propietario al alquilar una propiedad.

Pero la falta de pago no habilita al dueño a ingresar al inmueble, cambiar la cerradura o recuperar la propiedad por sus propios medios.

Existe un procedimiento que debe respetarse.

Además, durante 2026 comenzó a discutirse un proyecto que busca acelerar los procesos de desalojo en Argentina.

¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?

Cuando se produce una falta de pago, lo primero es revisar qué establece el contrato respecto de:

• Fecha de vencimiento.
• Forma de pago.
• Mora.
• Intimaciones.
• Resolución del contrato.
• Garantía.

Si la deuda continúa, el propietario puede avanzar con una intimación formal y, eventualmente, iniciar un proceso de desalojo.

En alquileres destinados a vivienda existe una instancia previa fundamental: la intimación al pago.

¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para pagar?

En los alquileres de vivienda, el propietario debe intimar al inquilino para que abone la deuda antes de iniciar una acción de desalojo por falta de pago.

El plazo actualmente asociado a esa intimación es de 10 días corridos.

Este punto adquirió especial relevancia en 2026 por el proyecto conocido popularmente como “desalojo exprés”.

Sin embargo, hay una diferencia importante:

los 10 días son el plazo de la intimación, no el plazo total para desalojar al inquilino.

Si el pago no se regulariza, recién entonces puede avanzarse judicialmente.

¿Cómo funciona un desalojo por falta de pago?

El procedimiento puede variar según el caso, pero conceptualmente puede pensarse de la siguiente manera:

1. El inquilino deja de pagar

Se produce el incumplimiento de la obligación establecida en el contrato.

2. El propietario reclama la deuda

Es recomendable que exista documentación clara respecto del importe adeudado y los períodos impagos.

3. Se realiza una intimación formal

El inquilino recibe una comunicación en la que se reclama el pago dentro del plazo correspondiente.

4. Si no paga, puede iniciarse una demanda

El propietario puede recurrir a la Justicia para reclamar la restitución del inmueble.

5. Interviene un juez

El desalojo no se realiza unilateralmente. La restitución forzosa del inmueble requiere intervención judicial.

¿Qué propone cambiar el nuevo proyecto de desalojos?

En agosto de 2026, el Senado dio media sanción a un proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que busca acelerar este tipo de procesos.

Uno de los principales cambios consiste en que determinados desalojos tramiten mediante un juicio sumarísimo.

También se incorporan herramientas destinadas a facilitar una restitución más rápida cuando el propietario puede demostrar documentalmente el incumplimiento.

Al 14 de agosto de 2026, el proyecto todavía debe ser tratado por la Cámara de Diputados y, por lo tanto, no está vigente como ley.

¿Puede el propietario cambiar la cerradura?

No debería intentarse recuperar el inmueble mediante vías de hecho.

Aunque exista deuda, el propietario no debe asumir que puede ingresar al inmueble, retirar las pertenencias del inquilino o impedirle el acceso sin seguir el procedimiento legal correspondiente.

El conflicto debe resolverse por las vías previstas legalmente.

¿Qué documentación debería guardar el propietario?

Ante un eventual conflicto, tener la operación correctamente documentada puede marcar una diferencia importante.

Conviene conservar:

• Contrato firmado.
• Documentación de las partes.
• Comprobantes de los pagos recibidos.
• Historial de deuda.
• Comunicaciones relevantes.
• Intimaciones.
• Documentación de la garantía.
• Constancia de cualquier modificación del contrato.

La informalidad puede generar problemas incluso cuando el propietario tiene razón respecto del incumplimiento.

¿Qué pasa con la garantía si el inquilino no paga?

Depende del tipo de garantía contratada.

En una garantía de alquiler otorgada por una empresa especializada, existen condiciones específicas que determinan qué conceptos están cubiertos y cuál es el procedimiento de denuncia del incumplimiento.

Por eso es importante revisar la cobertura antes de firmar el alquiler y entender exactamente:

• Qué cubre.
• Durante cuánto tiempo.
• Qué documentación exige.
• Cómo se informa una falta de pago.
• Qué exclusiones tiene.

Una garantía no reemplaza el contrato ni elimina la posibilidad de un conflicto, pero puede reducir considerablemente el riesgo económico del propietario.

Cómo prevenir un problema antes de firmar

Una parte importante del riesgo puede reducirse antes de entregar las llaves.

Un propietario debería evaluar al menos:

Identidad

Verificar que la persona sea quien dice ser.

Situación económica

Entender sus ingresos y capacidad de afrontar el alquiler.

Historial financiero

Analizar señales relevantes relacionadas con su comportamiento crediticio.

Garantía

Contar con una cobertura adecuada para la operación.

Contrato

Documentar correctamente las condiciones del alquiler.

Firma y documentación

Mantener registros claros y trazables de toda la operación.

La prevención empieza con elegir bien al inquilino

Un proceso de desalojo más rápido puede mejorar la protección del propietario, pero el mejor escenario continúa siendo no necesitar llegar a esa instancia.

En Mob, los propietarios pueden recibir interesados previamente verificados y gestionar de manera digital las distintas etapas del alquiler.

Validamos la identidad y el perfil financiero del candidato, facilitamos la gestión de la garantía, confeccionamos el contrato y ofrecemos firma electrónica.

El objetivo es simple: tomar una decisión con más información y reducir los riesgos antes de firmar.