Expensas en un Alquiler: Quién Paga Qué (Ordinarias, Extraordinarias, ABL y Servicios)

Al momento de alquilar un departamento, uno de los puntos que más dudas genera y que puede llevar a conflictos si no está claro desde el inicio, es el de los gastos adicionales al valor del canon locativo. Nos referimos, claro, a las expensas, el ABL y los servicios. Para que vos, sea inquilino o propietario, tengas una relación transparente y sin sobresaltos, en Mob.ar te preparamos esta guía completa para entender quién paga qué y evitar sorpresas.

¿Qué son las Expensas en un Alquiler?

Las expensas son los gastos que se generan para el mantenimiento y administración de los espacios comunes de un edificio o complejo. Su naturaleza es variada y es fundamental distinguirlas, ya que de esta clasificación dependerá quién paga las expensas en un alquiler, según la legislación argentina.

Expensas Ordinarias: El Día a Día del Edificio

Las expensas ordinarias son aquellos gastos habituales y necesarios para el normal funcionamiento y mantenimiento del edificio. Incluyen, entre otros:

Sueldos y cargas sociales del personal (encargado, seguridad).

Servicios básicos del edificio (luz y agua de espacios comunes, gas de caldera central, si aplica).

Limpieza y mantenimiento de ascensores, pasillos, hall y fachadas.

Seguros obligatorios del consorcio.

Pequeñas reparaciones de mantenimiento general.

Según la Ley de Alquileres vigente, el inquilino es el responsable de afrontar el pago de las expensas ordinarias durante la duración del contrato. Este es un punto clave que debe estar especificado claramente en el contrato de alquiler.

Expensas Extraordinarias: Inversiones y Mejoras Mayores

Las expensas extraordinarias son aquellas que no forman parte del presupuesto habitual del consorcio. Se refieren a gastos excepcionales, mejoras o inversiones que aumentan el valor del inmueble o prolongan su vida útil. Algunos ejemplos son:

Grandes reparaciones estructurales (refacción de techos, fachadas, terrazas).

Instalación o modernización de ascensores.

Adquisición de equipamiento nuevo y costoso para el edificio.

Creación de fondos de reserva para futuras obras mayores.

En este caso, la pregunta clave es: expensas extraordinarias quién las paga? La respuesta es clara: son responsabilidad del propietario. La lógica detrás de esto es que estas mejoras benefician al inmueble a largo plazo, aumentando su valor o mejorando su infraestructura, un beneficio directo para el propiedad y no para el uso cotidiano del inquilino.

Es fundamental que el administrador del consorcio especifique claramente en la liquidación cuáles son las expensas ordinarias y cuáles las extraordinarias, para evitar confusiones y garantizar que cada parte abone lo que le corresponde.

ABL y Otros Impuestos y Servicios: La Letra Chica

Además de las expensas, existen otros gastos e impuestos que forman parte de la ecuación de un alquiler.

ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)

El ABL es un impuesto municipal que grava la propiedad inmueble por los servicios de alumbrado público, barrido y recolección de residuos. Respecto a quién paga ABL alquiler, tradicionalmente este impuesto es asumido por el inquilino. Si bien el responsable fiscal ante la municipalidad es el propietario, la práctica usual y lo que suele estipularse en los contratos es que el inquilino se haga cargo de este gasto.

Impuesto Inmobiliario

Este es un impuesto provincial (o de CABA, según el caso) que grava la propiedad del inmueble. A diferencia del ABL, el Impuesto Inmobiliario (también conocido como Impuesto de Rentas en algunas provincias) es siempre responsabilidad exclusiva del propietario, y bajo ningún concepto puede trasladarse al inquilino.

Servicios Domiciliarios

Los servicios como la luz, el gas, el agua (excepto si está incluida en expensas ordinarias de forma centralizada) e internet son gastos de consumo directo del inquilino. Por lo tanto, es el inquilino quien debe abonarlos. Es importante que, al inicio del contrato, se realicen las transferencias de titularidad o se tomen las lecturas de los medidores para evitar futuras disputas.

Claves para Propietarios e Inquilinos

Para que la relación de alquiler sea fluida y sin conflictos, tanto inquilinos como propietarios deben tener en cuenta estos puntos:

Contrato Claro: Asegurate de que el contrato de alquiler especifique detalladamente qué gastos le corresponden a cada parte, haciendo la distinción entre expensas ordinarias y extraordinarias, ABL y otros servicios.

Pedir Desglose: Como inquilino, tenés derecho a pedirle al propietario o a la inmobiliaria el desglose de las expensas para verificar que solo se te cobren las ordinarias.

Comunicación: Ante cualquier duda o discrepancia, la comunicación abierta y temprana es la mejor herramienta para resolver malentendidos.

Entender qué son las expensas en un alquiler y quién paga qué es fundamental para una experiencia de alquiler exitosa y justa para ambas partes. En Mob.ar, buscamos que tengas toda la información para tomar las mejores decisiones.