Guía para propietarios 2026: cómo alquilar tu departamento paso a paso

Alquilar tu departamento en 2026 te da más libertad que nunca. Desde el DNU 70/2023, el plazo, la moneda, el índice de actualización y el depósito se acuerdan con el inquilino. Esa libertad tiene una contracara: lo que no quede escrito en el contrato no te protege.

Esta guía recorre todo el proceso en ocho pasos, desde preparar la propiedad hasta qué hacer si el inquilino no paga. Cada paso lleva a un artículo con el detalle.

1. Preparar la propiedad

Una propiedad limpia, pintada y con todo funcionando se alquila antes y a mejor precio. Antes de publicar:

• Arreglá lo que no funciona: canillas, enchufes, persianas, calefón.
• Pintá si hace falta. Es el arreglo que más cambia las fotos.
• Sacá los objetos personales y ordená los ambientes.

La lista completa está en Cómo preparar tu propiedad para alquilar. Para saber qué papeles vas a necesitar, ver Qué documentos necesito para alquilar mi propiedad.

2. Precio y publicación

El precio es lo que más define cuánto tardás en alquilar. Compará con propiedades parecidas del mismo barrio: ambientes, metros, antigüedad, amenities. El método está en Cómo calcular el precio de alquiler de tu propiedad y en ¿Tu alquiler está caro o barato?.

La publicación es tu vidriera. Tres cosas hacen la diferencia:

• Fotos con luz natural, de todos los ambientes. Ver Las mejores fotos para publicar un departamento.
• Un aviso claro: precio, expensas, requisitos y disponibilidad. Ver Cómo escribir un aviso de alquiler efectivo.
• El canal: ver Dónde publicar una propiedad en alquiler.

En Mob podés publicar tu propiedad y recibir consultas de inquilinos con identidad y capacidad de pago validadas.

3. Elegir al inquilino y la garantía

Un buen inquilino vale más que unos pesos más de alquiler. Verificá su identidad, sus ingresos y su historial antes de firmar: el cómo está en Cómo verificar un inquilino.

Después, la garantía. La garantía propietaria no le cuesta nada al inquilino, pero es lenta de ejecutar; el seguro de caución responde más rápido. La comparación está en Garantía propietaria vs. seguro de caución: cuál conviene al propietario.

4. El contrato: cláusulas y anexos

Con el DNU 70/2023, el contrato es tu principal protección. Asegurate de que diga:

• Plazo: libre acuerdo. Si no se fija, para vivienda es de 2 años.
• Precio, moneda y actualización: índice y frecuencia.
• Depósito: monto y condiciones de devolución.
• Expensas, impuestos y servicios: quién paga cada uno.
• Rescisión: el inquilino puede irse antes pagando el 10% del alquiler que falta, salvo que el contrato diga otra cosa.
• Inventario firmado, con fotos, como anexo.

Las cláusulas que más te conviene incluir están en Cláusulas clave para proteger tu propiedad. Si lo hacés sin inmobiliaria, ver Cómo hacer un contrato de alquiler entre particulares y Cómo firmar un contrato de alquiler electrónicamente.

5. Expensas, impuestos y trámites

• Expensas: por lo general, las ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias el propietario. Ver Expensas en un alquiler: quién paga qué.
• Impuestos: el alquiler es un ingreso que tenés que declarar. Ver Impuestos por alquilar una propiedad y cómo facturar.
• Registro en ARCA: ver Cómo registrar un contrato de alquiler en ARCA.
• Sellado: ver Sellado del contrato de alquiler.
• Recibos: entregá uno por cada pago. Ver Cómo llenar un recibo de alquiler.

6. Actualización y renovación

Pactá un índice claro y aplicalo siempre igual. El más usado hoy es el IPC del INDEC; podés calcular cada ajuste con la calculadora de actualización por IPC. Ver Propietarios: cómo calcular el aumento por IPC y Cómo comunicar un aumento al inquilino.

Unos meses antes del final, decidí si renovás. Renovar con un buen inquilino suele ser más barato que salir a buscar otro. Ver Cómo renovar un contrato de alquiler y Fin de contrato: el aviso de no renovación.

7. Cuánto se tarda en alquilar y cómo acelerarlo

El tiempo depende sobre todo del precio, las fotos y la zona. Si pasan semanas sin consultas, el problema casi siempre es uno de esos tres. Ver Cuánto tarda en alquilarse un departamento y ¿Por qué no se alquila mi departamento?.

8. Cobranza y mora

Si el inquilino se atrasa, actuá rápido y por escrito: primero un reclamo, después una intimación formal y, si no paga, la garantía. El desalojo es el último paso. El detalle está en Desalojo por falta de pago: guía paso a paso.

¿Te conviene alquilar?

Si todavía estás decidiendo, calculá cuánto te rinde la propiedad con la calculadora de rentabilidad o leé Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad en alquiler. Y si querés hacerlo sin intermediarios, ver Cómo alquilar tu propiedad sin inmobiliaria.